経済情勢と不動産市況の関係 | 誠和不動産販売株式会社
経済情勢と不動産市況の関係
著：誠和不動産販売 2020年5月更新
残念なことではありますが、2020年夏に開催されるはずだった東京オリンピックは、新型コロナウイルスの世界的な流行の影響により延期されることとなりました。
この出来事は不動産市況にも少なくない影響を及ぼすことになると見込まれます。
とりわけ、様々な角度から語られてきた『東京オリンピック後に不動産価格がどのように変化するか』については、単純に時期が後ろ倒しになるようなものでは無く、経済情勢の観点も多いに関係するでしょう。
不動産の景気
景気動向を現す指標に、日本銀行(日銀)が打ち出す『政策金利』があります。
この政策金利は、住宅ローンの金利に直結することから、不動産の市況にも非常に大きな影響を及ぼします。
政策金利とは、日銀が市場に流通する資金量をコントロールするためのものです。
景気が良いときは金利を上げて流通量を抑制し、逆に良くないときは金利を下げて資金の流通量を増やして景気を刺激します。
金利が高く景気が良いとき、反対に金利が低く景気が悪いとき、現金と不動産の価値は以下のように連動します。
ここに、もうひとつの要素『需要と供給』が加わります。
金利が下がると、同じ年収でも住宅ローンの借入可能額は増え、借入額が同じであれば返済額は減ります。
住宅ローンが借りやすくなることで不動産購入意欲が高まると、需要が供給を上回ることで不動産の価格は上昇することになります。現在の日本の不動産市況はまさにこの状況にあります。（金利が上がるとこの逆のパターンになります）
経済動向
東京オリンピックに向けて、これまでの不動産市況は右肩上がりにあると言われてきました。
理由はいくつか考えられますが、ひとつは東京オリンピックとそれに伴うインバウンド(訪日観光需要)に応えるため商業・宿泊施設用途の不動産特需が市況を牽引していたことが挙げられます。オリンピックを頂点としてその需要は一区切りとなることから、オリンピック後は需要減と供給過多になり不動産価値は下落に転じる…そのように見られていました。
ところが、新型コロナウイルスの大混乱が突如乱入してきたこと、及びその影響で東京オリンピックが延期となったことで、先行きは不透明なものになりました。
１ ） 経済情勢は減速感を増している
中国経済の減速に連動する形で国内の経済情勢も頭打ち～減速状態にある。
２ ） インバウンド特需は収束している
東京オリンピックは延期しただけで、１年後に新規の需要が生まれるわけではない。
３ ） 超低金利政策の継続
金利が低いうちは不動産需要も維持される。
４ ） 人口構成の超高齢化による需要総量の減少
人口減少よりも年齢別人口構成（人口ピラミッド）悪化の影響が大きい。
不動産需要
超高齢化社会・人口減少へと転じた日本において、東京都は社会的要因に拠る人口流入が続いています。
前述の通り低金利政策によって不動産購入需要は高く、依然として不動産価値は堅調であると予想されます。
一方で賃貸物件はというと、2019年9月における東京23区の空室率は12.80％でした（参考：「賃貸住宅市場レポート2019年11月」株式会社TAS）。賃貸物件は新築と築数十年の物件では募集難易度が段違いであることから、平均としての数値以上に空室率の高い物件が多いことは想像に難くないでしょう。
また、人口ピラミッドの生産年齢人口はライフイベントにおける不動産購入によって賃貸需要層から外れていき、一方で都内への人口流入に占める割合の高い若年層は総量が減少の一途を辿っています。
長期的には不動産需要の大幅な増加は見込めないと言っても過言ではありません。
最近はペットとの共生に特化する等のコンセプト物件も急速に数を増やしており、多様なニーズへ対応出来るか否かは空室リスクに大きく影響するでしょう。
特にこれといった特徴のない汎用な賃貸物件は、築年数の経過とともに募集難易度が上昇し空室率の増加に直面します。
言い換えれば、これまでは受け身でも良かった運用から、自ら積極的に価値を付加し市場へ提供することへの転換が今後の不動産運用には不可欠となるということです。
空家や空地などの遊休不動産や、築年数を経て古くなる、或いは入居率の低い賃貸物件については、この時期から積極的な運用に舵を切ることをお勧めします。
是非ご相談ください。
余談
不動産の価値指標として大きなウェイトを占める時価や公示地価は、個別の不動産特性よりも不動産市況総体の需要を参照する傾向にあります。
また、それを基準としている相続税の路線価も同様の動き方をします。
超低金利政策と東京の不動産需要の高さから不動産価値は底堅さを維持していて、仮に経済が減速傾向にあったとしてもそれぞれの価格は大きく下がることは考えづらいでしょう。
むしろ経済が減速傾向であればあるほど、人的・物的資源が都市部へ一極集中する現象は加速するので、むしろ不動産価値は今後も上昇すると見込まれます。
それはつまり、東京に不動産を持つということはそれだけで非常に高額な財産を所有することと同義であり、いつか将来の相続のときに莫大な相続税を発生させる原因にもなります。
ますますもって、遊休不動産の活用は皆様の為にもなります。
