共有 | 誠和不動産販売株式会社

不動産においては「共有」という言葉がよく使われます。
所有権は、1つのものにつき1つきりです。Aさんの所有物が同時にBさんの所有物とはなりません。不動産の所有権も同様に、１筆の土地、1棟の建物にはそれぞれ1つきりの所有権が存在します。
しかし、不動産は大きな財産です。たとえば2人で不動産を買ったとき、あるいは2人で不動産を相続したとき、どちらか一方の所有権とするのではなく、それぞれがその所有権に対し、「持分」を有する形となるのです。





持分は、売買に関しては負担した金額の割合、相続であれば相続人で相続分に従うことが一般的です。基本的には合意によって決まりますが、特段の合意がなければ平等であると推定されます。

共有となっている不動産を管理・運用したり、変更・売却したりするにはどうしたらよいのでしょうか。





特に私道においては、通行や掘削に伴う承諾書の取り付けを必要とするケースが近年目立ちます。
自身が持分を有する共有私道の場合は、通行や生活のためのライフライン工事などによる道路の掘削においては「保存行為」に当たると解釈されるため、持分に応じて単独で行うことが出来ます。
しかし、持分を有していない場合は他人の土地を通行する、掘削することになるため、その承諾を得る必要があるのです。

売却や建替え・運用などは「変更行為」に該当します。
そのため共有者全員の同意が必要になりますが、もしも共有者の誰かが同意をしなかった場合、その行為を行うことが出来ません。
兄弟や親子、近しい親族間であればまだ良いでしょう。
共有者に相続が発生し、その持分が更に細分化されていた場合、あるいは身近でない他人の手に渡っていた場合は、さらに複雑なものとなります。また、相続が発生したにも関わらず登記がなされていない場合など、現在の共有者の所在や人数が特定出来ないケースも散見されます。

今現在、地方はもとより、東京都内においても叫ばれる空き家や所有者不明の不動産の中には、このような事態に陥ってしまっているものが多々あるのが現実です。

現憲法下において、権利というものは絶大な効力を持ちます。
共有状態の不動産を運用、あるいはご売却しようとしたとき、もしもその不動産の共有者が承諾をしない、あるいは意思決定することが出来ない、共有者が膨大すぎて全員から同意を得ることが出来ない…そうなったとき、その不動産を活用することは非常に難解なものとなります。

相続に相続を重ねて共有者がわからなくなる前に、近しいご親族間で共有されているうちにお話し合いをされて、遺言や生前贈与といった形で共有状態を整理しておくことも、将来を見据えると良い結果になるものと思われます。