相続放棄のメリット・デメリット | 誠和不動産販売株式会社

被相続人が住んでいた又は所有していた不動産を売却することが難しい場合、処分する手間や時間をかけたくない時には「相続放棄」により財産の放棄することができます。相続の放棄は遺産を引き継ぎたくない時には有効な手段ですが、被相続人の財産のすべてを放棄しなければならないため、遺産の総額によっては放棄しない方が良いケースもあります。

今回は、相続放棄のメリット・デメリット、相続放棄ができなくなるケース、不動産を相続した時の活用方法や売却の手順についてお伝えしていきます。

相続放棄とは

相続をする方が被相続人の財産のすべてを放棄することを指します。
相続放棄を行うためには家庭裁判所に相続開始から3ヶ月以内に申立てを行います。なお、財産を調査しても3ヶ月以内に相続の承認・放棄の判断となる資料が見つからない時には、期間延長の申立てを行い受理されることで期間を延ばす事が可能です。

被相続人の財産を相続することを「単純承認」と呼び、マイナスの財産をプラスの財産の範囲内で引き継ぐ方法を「限定承認」と言います。限定承認を行う際に相続放棄と同様に3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てる必要がありますが、相続放棄が相続人1人でも申し立てられるのに対し、限定承認は相続人全員が共同で申し立てなければならない、という違いがあります。

　メリット　

被相続人の遺産に債務・借金がある場合に引き継がなくても済むという点です。
不動産の売却価格よりローン残債が多い状態（オーバーローン）では資産価値はマイナス、ローン残債が不動産の売却価格を下回る（アンダーローン）では資産価値がプラスとなります。オーバーローンの物件を相続すると、物件の価格よりも残債が多いため、金銭的な損失のある相続となります。相続放棄はこのようなマイナスの資産を相続せずに済むメリットがあります。

なお、相続を放棄した者は民法上始めから「相続人ではなかった」とみなされるため、相続人全員が参加する遺産分割協議に同席する必要はありません。

　デメリット　

マイナスの資産を相続せずに済むメリットのある相続放棄ですが、デメリットとしては、被相続人のプラスの財産も引き継げないという点が挙げられます。特に、不動産の相続ではローンが残っている物件といった債務と財産がセットになっているケースが多いため、不動産の実勢価格（売買取引に用いられる価格）とローン残債を比較し慎重に検討する必要があります。

ただし、全員が相続を放棄した場合には、遺産を管理する責任が発生します。全員の相続放棄の結果として空き家が発生してしまった場合、空き家の管理義務が残ることになるため注意が必要です。また、相続放棄により自身が「相続人ではない」とみなされる事で、他の相続人の相続順位や相続分が変わり、トラブルが起こる可能性があります。一度申立てを行うと取り消しが出来ないという点にも注意しましょう。

相続放棄が出来なかった場合の活用・売却も検討

相続放棄はマイナスの資産を相続せずに済むメリットのある手段ですが、すでに相続を完了している場合には利用できず、プラスの資産までも相続できなかったり、全員が相続放棄をしてしまった場合には管理義務が残ってしまうデメリットがあります。
そこで、相続放棄が利用できない場合の対策として、相続不動産の活用方法や、売却についても検討してみましょう。

不動産は、賃貸住宅への転用や建物を解体した後駐車場・コインランドリー経営などを行うなどの活用方法が存在します。売却を行う際は、複数の不動産会社に査定を依頼することで売却価格を上げられる可能性があります。それぞれの手順について詳しく見て行きましょう。

不動産の活用は、主に①賃貸住宅に転用、②解体して土地活用、③解体して新しい建物を建てる、3つの方法があります。

賃貸住宅に転用する場合、住宅ローンが残っている物件には注意が必要です。賃貸経営を行う物件には住宅ローンより金利の高い「投資用ローン」を組む必要があり、金融機関に許可なく転用した時にはローンの一括返済を求められる可能性があります。

また、エリアの賃貸需要や物件の条件によっては借り手が見つからない可能性もあります。賃貸経営を検討する際は、ローンの契約状況やニーズの調査を慎重に行うことが重要です。その他、築年数の古い物件や郊外の物件は、建物を解体して土地活用したほうが良いケースもあります。資材置き場や駐車場経営などは少ない初期費用で運営できますが、賃貸と同様にエリアでの需要を調査してから行いましょう。

建物を解体してコインランドリーやレンタル倉庫、老人ホームを建設・経営するという手段もあります。比較的に大きな初期費用がかかるというデメリットがありますが、更地として活用するより大きなリターンを得られる可能性があります。

まとめ

相続放棄は被相続人の財産すべてを放棄することになり、取り消しができないため慎重に検討した上で申立てを行いましょう。
相続開始から3ヶ月以内に財産を処分してしまった、放棄の申立てを行わなかった時には相続放棄が出来なくなってしまいますので注意が必要です。
相続を放棄しない・できない場合は、相続不動産の活用や売却を検討してみましょう。

活用前には事前の調査を行い、売却では複数社の査定を受けることがポイントです。