令和8年税制改正大綱 －賃貸用不動産の評価方法の見直し－ | 誠和不動産販売株式会社

令和8年税制改正大綱 －賃貸用不動産の評価方法の見直し－

著：金成　明洋 　2026年1月更新

資産運用不動産市況金成明洋

　１. はじめに　

令和8年度（2026年度）の税制改正大綱が、令和7年12月19日に与党から公表され、その後12月26日に閣議決定されました。
今回はその中でも資産家に大きな影響を及ぼす、賃貸用不動産の評価方法の見直しについて掘り下げて解説していきます。

　２. 概要　

（１）現行制度では、被相続人等が取得又は新築をした不動産については、原則として、取得時期にかかわらず、課税時期において財産評価基本通達に基づき評価を行います。

（２）本改正では、相続税法の時価主義の下、貸付用不動産の市場価格と通達評価額との乖離の利用によって相続税や贈与税の税額が大幅に圧縮されている事例が把握されていることを踏まえ、納税者の予測可能性を確保し、評価の適正化及び課税の公平性を図る観点から、貸付用不動産の評価方法の見直しが行われます。

　３. 改正の内容　

（１）被相続人等が課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産は、課税時期における通常の取引価額に相当する金額（※１）によって評価します。
（※１）課税時期における通常の取引価額に相当する金額は、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100 分の80 に相当する金額によって評価することができます。



　４. 利用区分に応じた評価方法（No.4～7は課税時期前5年以内に取得等をした不動産等）　



　５. 利用区分に応じた評価額イメージ　



　６. まとめ　

今回の改正は、相続税対策としての「相続直前の賃貸用不動産駆け込み購入スキーム」を利用した節税対策に大きな影響を与えることになります。
一方で、5年以上前から計画的に取得・保有している貸付用不動産については、従来通りの評価方法が維持されます。
また極端ですが、今日賃貸用不動産を購入すれば、5年後の今日には節税効果が復活します。
これからの相続税対策では、「早期決断」が今まで以上に重要になるかもしれません。