敷地面積の最低限度 | 誠和不動産販売株式会社

皆様は【都市計画】というものをご存知でしょうか。
例えば、畑に作物を植えるときに大根もキャベツもバラバラに植えることはまずないでしょう。ここには何を植えて、こちらには...というように計画性を持って植えることが一般的です。

都市も同じです。住宅も店舗も向上もごちゃごちゃに建てるのではなく、どこに何を建てるか、どんな都市にするのか、それぞれの土地の利用目的を決めて目的に合った建物を建てていく、その計画のことを都市計画と呼びます。
今回取り上げるのは、その都市計画の中で定められる【敷地面積の最低限度】という制限です。

分筆して小分けした土地に建物を建てると、細長くひょろひょろとした建物が増えてしまいます。こういった建物は地震等の災害時に危険であるだけでなく、住環境の面でも良いものであるとは言えません。
そういったミニ開発を防止し、良好な住環境を維持する目的で定められた制限が【敷地面積の最低限度】です。

例えば、ここに100㎡の土地があり、この土地が【敷地面積の最低限度：60㎡】の制限が指定されているエリアにあるとします。




この100㎡の土地を上記の図のように分割しようとした場合、どうなるのでしょうか。

Aの土地は最低限度を満たしており、問題なく建物を建築することが出来ますが、Bの土地は最低限度を満たしておらず、この土地に建物を建築することは原則出来なくなります。

分筆すること自体は可能ですが、【再建築不可】になってしまうBの土地の価値は非常に低く見られていしまいます。



一方で、古くからある建物の中には敷地の面積がこの最低限度を満たしていないケースも多々あります。こういった土地を全て杓子定規に違反としてしまうと、多くの土地が建物の建築が出来なくなり価値を失ってしまいます。そのため、法律上この制限が定められる以前から存在した土地に関しては【敷地面積の最低限度】を適用しないという救済措置が設けられています。

杉並区内では、平成16年6月24日告示で建築物の敷地面積の最低限度の指定がなされました。この日付以降は、上図のように分筆後に最低限度の面積を満たさない土地に建物を建築することが出来ません。
平成16年6月24日以前から存在した最低限度未満の面積の土地については原則新たな建物の建築が出来ますが、建築にあたっては事前に所定の報告書の提出が必要になります。




小さな土地をお持ちの方の中には「新たに建築できない」と思っていらっしゃる方や、実際にそう説明されたというお声をお聞きすることもありますが、建築が出来るか出来ないかは規制の施行以前から存在したか否かによります。
小さな土地・建物には小さいなりの需要や活用方法があります。

今はもう使っていないが、さりとて小さくて使い道が無いからそのまま...といった土地や建物も活用方法によっては所有者の方に利益をもたらす存在となるでしょう。