マンション購入が相続税対策になる理由 | 誠和不動産販売株式会社

マンション購入が相続税対策になる理由

マンション購入が相続税対策になる理由
著：誠和不動産販売　2022年3月更新

不動産購入相続資産運用

相続税対策によって現金などを不動産に変える方も多いと思います。その中で今回は分譲マンションを購入した場合について書いていきたいと思います。

マンションを購入することで相続税が軽減される理由は、相続税を算出する際の評価対象となる課税評価額が低くなるからです。
これはマンションも戸建ても変わりはありません。同じ価値であっても、現金で資産を保有しているときに比べて不動産で資産を保有している場合の方が評価を下げることに繋がります。その理由を解説します。

土地にかかる相続税は、路線価をもとに算出されます。この路線価は、実際の取引価格の8割程に定められているため、同じ金額を現金で相続するときに比べて約2割評価を下げることができます。建物にかかる相続税は、固定資産税評価額をもとに算出されます。この固定資産税評価額は建設費の5割程であることが多いため、建物を保有している場合、建物の建築にかかわる金額の5割が相続税の課税評価額となります。そのため、約半分評価を下げることに繋がります。

分譲マンションの場合、その土地や建物すべてが自分の物というわけではありません。マンション全体に対して保有している部分を定め、その範囲において相続税を算出します。この際、マンション全体に対して保有している部分を持分といいます。分譲マンションを相続する際の土地と相続の課税評価額は、「マンション全体の総額×持分割合」によって算出されます。そのため、1つの建物に多くの人が入居しているマンションだと、1戸あたりの課税評価額がその分低くなります。結果現金を保有しているときに比べ、マンションを購入された方が課税評価額を低く抑えられます。

　購入したマンションの土地の相続税評価額　

　（路線価 × 土地面積）× 持分割合

　購入したマンションの建物の相続税評価額　

　固定資産税評価額 × 持分割合

　購入後更に評価を下げる　

【第三者へ賃貸】

購入したマンションを賃貸し家賃収入を得ている場合などでは、さらに相続税を低く抑えることができます。これは、第三者に貸している物件の相続税の課税評価額の計算方法が、購入したマンションを保有した場合の課税評価額の計算方法と異なるからです。

マンションを第三者に貸した場合、その物件が立っている土地は貸家建付地と呼ばれるようになります。また、物件を第三者に貸しているので借地権、借家権という権利が発生します。ここでは簡易的に、借地権は土地を借りる権利、借家権は家を借りる権利と認識してください。

この貸家建付地の課税評価額は、住宅用の宅地に比べ価値が低くなります。これは価値が低くなった分だけ借りている人の権利があるとみなされるためです。借りている人の権利を考え、土地や建物の相続税評価に借地権割合を加えて計算するため、物件を貸している場合相続税評価が下がるという仕組みです。
実際の金額は以下のような計算式で算出されます。

　賃貸マンションの土地の相続税評価額　

　購入したマンションの土地の相続税評価 × （ 1 – 借地権割合 × 借家権割合30％）

　賃貸マンションの建物の相続税評価額　

　購入したマンションの建物の相続税評価 × （ 1 – 借地権割合 × 借家権割合30％）

貸家については30％の評価減が行われると定められているため、賃貸物件を相続する場合は借家権割合を30%として計算します。
借地権割合は地域によって異なるため、路線価に記載の表記を確認してみてください。

　まとめ　

貸家については30％の評価減が行われると定められているため、賃貸物件を相続する場合は借家権割合を30%として計算します。
借地権割合は地域によって異なるため、路線価に記載の表記を確認してみてください。

今回は、なぜマンションを購入すると相続税対策になるのか、どのような仕組みで相続税が節税されるのかについて解説しました。しかし、税制はよく改正が行われるため、常に最新の知識が必要とされますし、ご自身で動かれる前に相続に関する、不動産に関するプロに先ずはご相談ください。