居住用3,000万円控除と住宅ローン控除 | 誠和不動産販売株式会社

居住用3,000万円控除と住宅ローン控除

居住用3,000万円控除と住宅ローン控除
著：武藤りょう　2025年5月更新

住宅ローン法律・制度武藤りょう

ご自宅がお子様の成長とともに手狭になったなど、いろいろな理由で住み替えのご相談を受けることも多くなっています。その際、現在のご自宅を先に売却し、新たにご自宅を購入する場合、もしくは先に新しいご自宅を購入し、後でそれまで住んでいたご自宅を売却する場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と住宅ローン控除のどちらを利用するのか」の検討が必要となります。

居住用3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用することができません。検討しないまま申告を行うと、後に修正できない場合もありますので、ご自身にとってどちらの方がメリットがあるのかを検討する必要があります。
まずは、制度の概要を押さえておきましょう。

　居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例　

自宅を売却した場合、所有期間に関係なく売却益から最高3,000万円まで控除ができる特例です。現に住んでいる場合だけではなく、以前住んでいた場合も適用されます。（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する場合に限ります。）その他の要件もありますので、詳細は国税庁のHPをご参照ください。

　国税庁HP

　住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）　

住宅ローン控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得または増改築等自宅を取得し、一定の要件の下、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除することができる制度です。この特例は、住宅等の区分および居住年に応じて、借入限度額や控除期間が異なります。

前述の通り、この2つの制度は併用することができません。
例えば、先祖より引き継いだ大きな土地に自宅を構えているような場合では、自宅の売却益が大きくなることが多く、居住用3,000万円の特別控除を利用したほうが有利になる可能性が高いと考えられます。一方、新たに取得する自宅の住宅ローン金額が大きい場合には、住宅ローン控除を利用したほうが有利になる場合も考えられます。住宅の種類、住宅取得の年、ご家族構成等により住宅ローン控除額が変わってくるため、要件を確認した上で比較する必要があります。
自宅の買い替えにあたってはどちらが有利なのかシミュレーションが必要な場合もありますので、焦って考えず慎重に検討することをお勧めします。