借地料（地代）について | 誠和不動産販売株式会社

借地料（地代）について

借地料（地代）について
著：金成　明洋　2025年6月更新

資産運用不動産基礎知識金成明洋

借地契約は長期契約となるため、契約期間中に地代の額が周辺相場と比較して低い状態となるケースも少なくありません。
特に昨今の地価上昇により、地代収入の経費の大部分を占める固定資産税も増額しているため、地代を定期的に見直し市況に応じて調整される必要があります。そこで今回は地代の算定方法について掘り下げて解説していきます。

　１. はじめに　

まずお断りをさせていただきますが、地代の算定方法は法律で規定されているわけではありません。地主と借地人が合意すれば地代をいくらに設定しても問題はありません。
今回のコラムに記載する算定方法については、木造建物の普通借地権を想定していますが、建物構造、借地の種類、利用状況や土地の個別特性により、地代は変動することをご理解ください。

　２. 地代の計算方法　

　公租公課からの算出　

公租公課から地代を算出する方法は、公租公課（地価公示価格や固定資産税評価額等）を基に地代を計算する方法です。公租公課は、行政が定めた土地の価格であり、その土地の公正な価値を反映しています。この方法は、公的に設定された価格に基づいているため、透明性があります。しかしながら、公租公課は必ずしも現在の市況を反映していない場合があるため、注意が必要です。

　　　住宅地　　固定資産税・都市計画税の3～5倍
　　　商業地　　固定資産税・都市計画税の5～8倍

　積算法 　

積算法は、土地投資の収益率（利回り）を基に地代を算出する方法です。具体的には、土地の価格（借地権価格）を投資額とし、その投資に対するリターンとして何％を得られるかを計算します。この％を地代に当てはめることで、地代を計算します。この方法は、投資としての土地の価値を反映していますが、収益率は市場状況や土地の利用状況により変動します。そのため、積算法を使用する場合は、常に最新の市況情報を把握する必要があります。

　　　住宅地　　借地権価格の 1％～2％
　　　商業地　　借地権価格の 2％～4％

　取引事例比較法 　

取引事例比較法は、周囲の類似した土地の地代や、土地の取引価格を参考にして地代を設定する方法です。
同じ地域の類似する物件の地代や取引価格を調査し、その平均値や中央値を地代として設定します。この方法は、地代を現在の市況に即した形で設定することができます。しかしながら、適切な事例を見つけるためには、広範で詳細な市場調査が必要です。

　収益分析法　

収益分析法は、土地を使用して得られる収益を基に地代を算出する方法です。
具体的には、土地を活用したビジネスから得られる収益の一部を、地代として設定します。この方法は、土地の利用価値を直接反映しています。しかし、収益はビジネスの種類や規模、経済状況などにより変動します。そのため、収益分析法を使用する場合は、収益予測の正確さが求められます。

　　例 1　　住宅地にある100㎡の土地に100㎡のアパートを建築した場合
　　● 収益予測：100㎡（建物面積） × 3,500 円（新築賃料相場）＝ 350,000 円/月
　　● 地代算出：350,000 円/月 × 10％＝ 35,000 円/月

　　例 2　　商業地にある100㎡の土地に300㎡のアパートを建築した場合
　　● 収益予測：300㎡（建物面積） × 3,500円（新築賃料相場）＝ 1,050,000円/月
　　● 地代算出：1,050,000円/月 × 10％＝ 105,000円/月

　3. まとめ　

地代は土地所有者が土地を貸し出すことで得らえる収入の源です。逆に借地人にとっては土地の利用を可能にする重要な費用となります。本コラムを参考にしていただき、両者がその額について納得できる公正な地代となればよいですね。