再建築不可物件の法改正後のリフォームの制限 | 誠和不動産販売株式会社

再建築不可物件の法改正後のリフォームの制限

著：武藤 りょう 　2025年9月更新

法律・制度建築武藤りょう

再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たしていない土地であるため、新たな建築が認められないケースが大半です。建物が老朽化していても建て替えができず、多くの場合住宅ローンは組めません。しかし、リフォームを行うことで一定の価値を維持する方法もあり、物件の状況に応じた適切な活用は可能となります。
2025年4月の建築基準法改正により、再建築不可物件の取り扱いやリフォームに大きな影響が生じました。



4号特例とは、建築基準法第6条の4に基づいて、木造住宅などの審査が省略される制度を指します。建築基準法第6条第1項第4号に該当する、木造2階建てや木造平屋建ての建築物は、この特例によって本来必要な建築確認の省略が認められていました。具体的には、建築士が設計を行う場合には、構造関係規定などの審査が省略されるというものです。
2025年4月以降この4号特例が縮小になるため、建築物の種類によっては建築主や設計士が行う申請手続きが変更されます。



法改正により、改正前に4号建築物となっていた一部の再建築不可物件が「新2号建築物」に分類されます。

（新2号建築物の対象）
● 木造2階建て以上の一戸建て住宅
● 木造平屋建てで延床面積が200㎡を超える建物

例えば2階建ての木造戸建で行われる大規模なリフォームで、2025年４月以降に工事に着手するものは、事前に建築確認手続きが必要となります。 その結果、リフォームが難しくなり、所有者にとっては費用や手続きの負担が増えることが予想されます。



省エネルギー性能の強化も求められることで、断熱材やサッシの大規模改修についても審査を受ける必要が生じ、費用や工期が大幅に延びるケースも考えられます。

また、比較的自由にできるリフォームとしては、キッチンやトイレ、浴室等の水回りのリフォームや、バリアフリー化のための手摺やスロープの設置工事は手続き不要となります。ただし、工事内容によっては大規模なリフォームに該当する場合があるので、建築主事または指定確認検査機関へ確認するようにしてください。

2025年の法改正により、再建築不可物件はリフォームの審査がさらに厳格化されました。最新の情報をよく確認し、 慎重に検討することが大切です。