被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 | 誠和不動産販売株式会社

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
著：藤原正英　2025年10月更新

不動産売却相続空き家藤原正英

空き家となった被相続人の住まいを相続した相続人が、耐震基準を満たす改修を行った場合や、取壊しをしたうえでその家屋または敷地を譲渡した場合には、その譲渡による譲渡所得の金額から一定額を控除できる特例があります。
この特例では、相続人が2名以下の場合は3,000万円、3名以上の場合は2,000万円を上限として控除が認められており、相続人にとって大きな節税効果が期待できる制度です。ただし、提出書類が多く、準備に時間がかかる点には注意が必要です。

今回は、ご質問いただくことの多い、被相続人居住用家屋の全部の取壊し若しくは除却をした後又はその全部が滅失をした後における譲渡の場合（租税特別措置法第35条第３項第２号）の主な必要書類とポイントを整理します。

　１. 不動産関係の書類　

■ 売買契約書の写し（コピー可）・・・譲渡金額を証明する基本書類
■ 当該敷地の登記事項証明書（コピー不可）・・・相続人の数を明らかにする書類として（登記情報提供サービス〇）
■ 当該家屋の閉鎖事項証明書（コピー不可）・・・当該家屋を取得した相続人の数、家屋の取り壊し日の確認書類として
■ 販売図面など・・・当該家屋及びその敷地が、相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付の用、居住の用に供されたことがないか確認書類として
■ 撮影日が記載された当該家屋の取壊し後の写真・・・取壊しから譲渡の時まで建物等の敷地の用に供されていたことがないか確認書類として
■ 固定資産税課税明細書（コピー可）・・・新築年月日が不明な場合は必要

　２. 被相続人、相続人に関する書類　

■ 被相続人居住用家屋等確認申請書・・・市区町村への提出書類
■ 被相続人の住民票の除票（コピー不可）・・・相続開始直前の住所死亡日の確認書類として
■ 申請者（相続人）の住民票の写し（コピー不可）・・・当該家屋を取得した相続人の数、家屋の取り壊し日の確認書類として

　３. 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合　

■ 介護保険の被保険者証or障害福祉サービス受給者証（コピー可）・・・要介護認定・要支援認定・障害支援区分の認定の確認書類として
■ 施設への入所時における契約書のコピー等（コピー不可）・・・老人ホーム等の名称・所在地・施設の種類の確認書類として
■ ガス、水道、電気など使用中止日が分かるもの（コピー不可）・・・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用、又は居住の用に供されていないことへの確認書類として

空き家控除は、要件を満たせば大きな節税効果がありますが、必要書類が多岐にわたり、相続関係や建物の状況を丁寧に証明しなければなりません。コピーで代用できず、正式に発行された書類が求められる項目もあります。
相続した空き家を売却する際は、早めに書類を整えておくことが大切です。
また相続人が複数名となるケースでは、まとめて申請しておくことで手間が省けます。
手続きに不安がある場合は、いつでもご相談ください。