借地権の地代相場について | 誠和不動産販売株式会社

借地権の地代相場について

借地権の地代相場について
著：金成　明洋　2026年2月更新

不動産基礎知識借地金成明洋

ここ数年毎年のように地価上昇が騒がれていますが、地価上昇に伴い家賃の上昇も続いています。
不動産価格の上昇、家賃の上昇となれば、借地の地代についても増額が可能なのでしょうか？
今回のコラムでは、借地の地代増額方法について掘り下げて解説します。

　１. 地代の値上げは可能？　

まず結論から申し上げると、地代の値上げは可能です。
借地借家法第11条（地代等増減額請求権）には、以下のケースが値上げを請求できる例として挙げられています。

　●土地に対する租税公課が増額となった場合
　●土地の価格が上昇した場合
　●その他経済事情の変化があった場合
　●近傍類似の土地と比較して、地代が安い場合
　※一定期間地代等を増額しない旨の特約がある場合は除く

　２. 地代の値上げを行う方法　

地代が不相当となった場合、賃借人に対して地代の値上げを請求する方法として①協議による合意②裁判等法的手続きの2つがあります。

① 協議による合意
地代の値上げは、賃貸人の一方的な意思表示によって効力を発生させるものではありません。実際に値上げの効力を発生させるためには、賃貸人、賃借人双方が合意する必要があります。

② 裁判等法的手続き
賃借人に地代の値上げを拒否されて交渉が決裂した場合、法的手続きを通じて地代の値上げを求めることになります。この場合賃貸人の側で地代が不相当に廉価であると立証する必要があります。

　３. 地代の値上げ交渉のポイント　

訴訟で地代の値上げを争う場合、訴訟手続きの準備や遂行に多大な労力と費用がかかります。また賃借人も賃貸人と揉める事により、将来借地権の転用を考えた際に、地主から一切の協力が得られないという、致命的な問題が生じます。
そのため、地代の値上げを交渉する場合、双方が納得できる根拠をもって説明することが大切です。

　４. 適正な地代は？　

適正な地代については、その物件の立地条件、個別特性により変わるため、一律いくらという考えはできません。
一般的に地代の算出方法として利用されているものとして以下のものがありますが、どれか一つを採用して直ちに適正な地代が算出できるという、便利なものではないことはご承知おきください。

　土地価格による地代計算　
　・住宅地　更地価格 × 1 ％～2 ％＝年額地代
　・商業地　更地価格 × 2 ％～ 4 ％＝年額地代

　固定資産税による地代計算　
　・住宅地　（固定資産税 + 都市計画税） × 3 ～ 4 ＝年額地代　
　・商業地　（固定資産税 + 都市計画税） × 5 ～ 7 ＝年額地代

　想定利回りからの地代計算　
　土地に収益物件を建築した場合に想定される収入 × 8％～ 10％＝年額地代

　５. まとめ　

土地の価格や周辺賃料相場との比較などを踏まえて、地代額が不相当になった場合には、賃貸人は賃借人に対して、地代の値上げを請求することができます。
ここ数年地代は据え置きという方は、阿佐ヶ谷、南阿佐ヶ谷の専門家である弊社にご相談下さい。
適正地代の算出や賃借人との交渉まで無料で対応させていただきます。