借地権を売却する方法 | 誠和不動産販売株式会社

借地権を売却する方法

借地権を売却する方法
著：金成　明洋　2026年3月更新

不動産売却借地金成明洋

　１. はじめに　

借地権は法律で保護された財産権であり、売却することが可能です。借地借家法により、借地権者は原則として借地権を第三者に譲渡（売却）する権利を有しています。実際に、借地権付きマンションや借地権付き戸建ての取引も一般的に行われており、適切な手続きを踏めば安全に売却できます。

　２. 借地権の種類　

借地権には大きく分けて「地上権」と「賃借権」の2種類が存在します。これらは性質が大きく異なるため、売却時の手続きや必要な対応も変わってきます。
以下の表で、それぞれの特徴を詳しく比較してみます。

　地上権　

地上権は、民法に規定された物権として認められている権利です。最大の特徴は、地主の承諾なしに第三者への売却が可能な点です。これは地上権が物権であるため、権利者が自由に処分できる権利として認められているためです。

【特徴】
　・登記により第三者への対抗要件を具備
　・地主の承諾なしで売却が可能
　・一般的に賃借権よりも権利金が高い
　・売却手続きが比較的シンプル
　・地主との交渉が最小限で済む

　賃借権　

賃借権は、民法上の債権として位置づけられる借地権です。地主との契約に基づく権利であるため、売却時には地主の承諾が必要となります。この特徴は、実務面で重要な影響を与えます。

【特徴】
　・承諾の時期：売買契約前が望ましい
　・承諾の方法：書面での承諾が必要
　・承諾の条件：地主により個別の承諾条件を付ける可能性あり
　・拒否理由：正当な理由が必要
　・費用負担：承諾に関する費用の確認
　実際の売却手続きでは、地主の意向を確認しながら慎重に進めることが重要です。

　３. 売却の方法　

借地権を売却する方法は、「第三者へ売却」「地主への売却」「借地権と底地権をセットで第三者へ売却」の3つがあります。
以下掘り下げて解説します。

　第三者へ売却　

適切な手続きを踏めば借地権を第三者へ売却することは可能です。
しかし借地権は所有権と比べて市場流通性が低いため、所有権価格×借地権割合より譲渡価格が安くなる可能性はあります。

　地主への売却　

地主への売却は、地主が土地を活用したい場合などにスムーズに交渉ができますが、地主には買い取る義務がないので、譲渡価格や条件面で納得しなければ話が難航するケースもあります。

　借地権と底地権をセットで第三者へ売却　

地主が所有している底地権を買い取るか、地主の底地剣と借地権を同時に売却することで、所有権として売却することが可能です。所有権として売却ができれば、借地権単独で売却するよりも価格面で有利に働きますが、底地権を売ってくれるかは地主次第になりますので、地主に交渉をして説得が必要です。

　４. まとめ　

所有権と異なり借地権の売却には地主との交渉、権利関係や書類の確認など専門的なスキルが必要です。
そのため借地権取引を得意としている不動産会社に相談することが大切になります。