スマート変更登記について | 誠和不動産販売株式会社

スマート変更登記について

スマート変更登記について
著：武藤りょう　2025年6月更新

法律・制度武藤りょう

令和8年4月1日より不動産の所有者は住所や氏名・名称の変更があった場合、2年以内に変更登記をすることが義務付けられましたが、事前に手続をしていればその後は法務局で住所等変更登記をすることとなり、住所等の変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても義務違反に問われることがなくなります。
このように法務局が職権で住所等変更登記をするサービスが「スマート変更登記」です。

法務局が所有者の住基ネット情報を検索するためには、所有者から氏名・住所のほか、生年月日等の「検索用情報」をあらかじめ申し出ておく必要があります。検索情報の申出をしていれば、申出後に住所や氏名の変更があった場合は、法務局において住所等の変更の事実を確認し、ご本人の了解を得た上で職権で変更登記を行います。

これから不動産を購入・相続したりして新しく所有権の登記をする方は、その登記申請と同時に申出を行うことができます。（スマート変更登記の開始に先立ち、令和7年4月21日から、所有権の保存・移転等の登記の申請の際には、所有者の検索用情報を併せて申し出ることが必要となっています）
申出が必要となる検索用情報の具体的な内容は、下記の内容となります。

　1.氏名
　2.氏名の振り仮名
　3.住所
　4.生年月日
　5.メールアドレス（※）

※メールアドレスは、登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を所有権の登記名義人に確認する際の宛先となるものです。（申出手続が完了した際にも送信します）このため、代理人による申請の場合を含め、登記名義人となる者本人のみが利用しているメールアドレスを申請が必要です。登記名義人となる者のメールアドレスがない場合には、その旨を申請情報の内容とすることにより、登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を確認する際には、登記名義人の住所に書面を送付することを想定しています。

既に所有権の名義人となっている方で検索用情報の申出をしていない場合の申出方法は

Webブラウザからかんたん登記・供託申請
https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/mtouki/

上記サイトにアクセスし、【「スマート変更登記」をご利用いただくための「検索用情報の申出」はこちら】を選択、画面上の案内に従い、所有者の生年月日、メールアドレス、不動産の地番等の情報を入力いただくことなどにより、Webブラウザ上で申出ができます。

書面で申出をする場合には、申出書を作成し不動産を管轄する法務局に提出するようになります。

スマート変更登を利用するメリット・デメリットの一例としましては、以下が挙げられます。

　メリット　

　手間やコストの削減。過料リスクも回避できる。

　デメリット　

　変更登記のタイムラグがある（法務局が検索用情報に基づいて住基ネットに照会するのは2年に1回程度）。
　海外居住者は対象外。

ご自身の状況により変わってきますので、事前に確認しながら準備を進めておくことが大切です。
詳細については、法務省のHPをご覧ください。

検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00678.html