建蔽率・容積率オーバーの物件とは？購入前に知っておきたい注意点 | 誠和不動産販売株式会社

建蔽率・容積率オーバーの物件とは？購入前に知っておきたい注意点

建蔽率・容積率オーバーの物件とは？購入前に知っておきたい注意点
著：武藤りょう　2026年7月更新

不動産購入不動産基礎知識武藤りょう

中古住宅を探していると、「建蔽率オーバー」「容積率オーバー」と記載された物件を見かけることがあります。一見すると価格が割安に見えることもありますが、購入に進めるためには十分な理解が必要です。

　建蔽率と容積率とは　

建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

　建蔽率=建築面積/敷地面積× 100

例えば建蔽率60％の場合、100㎡の土地では建築面積は60㎡までとなります。
一方、容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。

　容積率=延べ床面積/敷地面積× 100

容積率200％であれば、100㎡の土地で延べ床面積は200㎡まで建築できます。

　建蔽率・容積率オーバーとは　

現在の建築基準法や都市計画上の制限を超えて建てられている状態を指します。
主な原因としては、

　● 法改正により基準が厳しくなった
　● 増築時に確認申請を行わなかった
　● 過去の違法建築がそのまま残っている

などが挙げられます。
また、既存不適格建築物と違法建築物でも扱いが異なります。

　既存不適格建築物　

建築当時は適法だったものの、その後の法改正によって現在の基準に適合しなくなった建物です。一般的にはそのまま使用できますが、大規模な建て替えや増改築時には現行法への適合が求められます。

　違法建築物　

建築当初から法令に適合していない、または無許可で増築された建物です。
是正指導の対象となる可能性があります。

　購入時のリスク　

● 住宅ローン審査への影響
金融機関によっては融資対象外となったり、融資額が減額されたりするケースがあります。

● 建て替え時の制限
現状と同じ規模で再建築できない可能性があります。特に容積率オーバーの物件では、建て替え後の建物規模が大幅に小さくなることもあります。

● 資産価値への影響
将来的な売却時に買主が限定されるため、市場価格が低く評価される場合があります。

　購入前に確認すべきポイント　

　1.建築確認済証・検査済証の有無
　2.建築当時の法令適合状況
　3.オーバーしている割合
　4.増築履歴の有無
　5.各金融機関の融資条件
　6.建て替え時のシミュレーション

これらを確認することが重要です。

建蔽率・容積率オーバーの物件は、価格面で魅力がある一方、融資や将来の建て替え、売却時に大きな影響を及ぼす可能性があります。購入判断の際は、現在の法規制や再建築時の条件まで含めて十分に検討しましょう。